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FAQ Vendeur / Acheteur
Comment se déroulent les étapes de la vente du compromis de vente à l’acte de vente ?A quoi correspondent les droits d'enregistrement ?Hypothèque et mainlevée, de quoi s'agit-il ?Compte séquestre - à quoi sert-il et comment fonctionne-t-il ?Comment se calculent les plus-values immobilières ?Qu’est-ce que la loi SCRIVENER ?Investissement DE ROBIEN : quels en sont les modalités ?Frais notariés : de quoi sont-ils composés ?
Comment se déroulent les étapes de la vente du compromis de vente à l’acte de vente ?Le compromis de vente est une convention sous seing privé qui prévoit l'ensemble des droits et obligations du vendeur et de l'acquéreur d'un bien immobilier.
Ce document contient en conséquence la volonté des parties.
La vente deviendra ferme et définitive dès la levée des conditions suspensives et l'acte notarié ne pourra qu'en refléter l'exacte teneur.
La loi SRU a institué au bénéfice exclusif de l'acquéreur un délai de rétractation de 7 jours.
L'acte de vente est l'acte notarié régularisant la vente. Pour les immeubles anciens, cet acte intervient, en moyenne, dans un délai de 2 à 3 mois après la signature du compromis de vente.Haut de pageA quoi correspondent les droits d'enregistrement ?La vente d'un logement de plus de 5 ans après son achèvement est soumise au régime des droits d'enregistrement. Le vendeur perçoit un prix net. L'acquéreur supporte les frais ordinaires (7 à 8 % du prix en moyenne) incluant les droits d'enregistrement au taux de 5,09 % qui se décomposent comme suit :
Droit départemental : 3,60 %Taxe communale : 1,20 %Frais d'assiette (2,50 % de la taxe départementale, soit 0,09 %)Taxe au profit de l'état : 0,2 %Haut de pageHypothèque et mainlevée, de quoi s'agit-il ?L'hypothèque est un droit réel sur les immeubles affectés à la garantie du paiement de la dette. Il s'agit donc d'un droit réel accessoire à une créance principale, grevant un immeuble qui confère au créancier non payé à l'échéance un droit de préférence sur le prix de vente de l'immeuble saisi et un droit de suite, c'est-à-dire le droit de saisir et faire vendre l'immeuble en quelque main qu'il se trouve.
Pour être opposable aux tiers, l'hypothèque doit être publiée à la Conservation des Hypothèques. Pour un crédit, il s'agit donc d'une hypothèque conventionnelle entre le créancier et le débiteur.
La mainlevée est l'acte notarié destiné à radier une inscription hypothécaire qui grève un bien immobilier. Le notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique de vente d'un bien immobilier grevé d'une hypothèque est obligé de procéder à la mainlevée de cette inscription hypothécaire afin de délivrer à l'acquéreur un bien quitte et libre de toute inscription. Pour ce faire, une provision sera demandée par le notaire au vendeur.Haut de pageCompte séquestre - à quoi sert-il et comment fonctionne-t-il ?Afin de garantir une sécurité suffisante quant à la réalisation définitive de la vente, l'acquéreur peut être amené à verser une somme d'argent à la signature du compromis de vente, somme qui sera séquestrée entre les mains du mandataire rédacteur jusqu'à la signature de l'acte définitif.
L'agent immobilier est tenu de faire ouvrir un compte exclusivement affecté à la réception des fonds provenant de l'activité de transaction immobilière (article 55 décret 20 juillet 1972).
Ce compte est souvent dénommé en pratique "compte de l'article 55", par référence à l'article du décret HOGUET le régissant.
L'agent immobilier est souvent ainsi amené à exercer l'activité de "séquestre", et recevoir, à l'occasion de ventes d'immeubles, un acompte sur le prix, une indemnité d'immobilisation ou un dédit.
L'agent immobilier est tenu de faire ouvrir, à son nom, dans un établissement de crédit, un compte exclusivement affecté à la réception des fonds provenant des opérations de transaction.
Tous les versements reçus par le titulaire de la carte professionnelle sont obligatoirement faits au moyen :
Soit de chèques barrés à l’ordre de l’établissement de crédit où le compte est ouvert,Soit par virements,Soit par mandats postaux à l'ordre dudit établissement de crédit, avec indication du numéro de compte.
Tous les versements ou remises doivent donner lieu à la délivrance d'un reçu conforme à un modèle fixé par arrêté, ce reçu devant également contenir des mentions obligatoires.Haut de pageComment se calculent les plus-values immobilières ?Depuis 2004, il existe un nouveau régime d'imposition des plus-values.
La revalorisation du prix d'acquisition, en fonction du coefficient d'érosion monétaire n'a plus cours.
La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition d'un bien.
Quand les plus-values sont-elles taxées ?
Les plus-values sont taxées si l'acquisition du bien date de moins de 15 ans.
Le calcul de la taxe sur la plus-value
La plus-value est imposée à hauteur de 27% (16 % de prélèvement obligatoire et 11% de cotisations sociales).
La base d'imposition varie en fonction de la date d'acquisition.
Le prix de cession
Il s'agit du prix figurant dans l'acte authentique. Le prix de vente est majoré de toutes les charges en capital (telle une indemnité d'éviction versée par l'acquéreur au locataire sortant), ainsi que des indemnités versées au cédant à quelque titre que ce soit (sauf indemnités d'assurances reçues en cas de sinistre). A condition de pouvoir être justifiés certains frais, dont la liste est limitative, sont déduits du prix de cession :
Le montant de la TVA éventuellement acquittée,Les frais versés à un intermédiaire ou un mandataire,Les frais liés aux certificats et diagnostics obligatoires (termites, amiante, plomb...), l'indemnité d'éviction versée au locataire,Les honoraires versés à un architecte pour une étude préalable à une demande de permis de construire,Les frais exposés pour obtenir une mainlevée d'hypothèque sur le bien
Le prix d'acquisition
Les frais d'acquisition:
Pour les acquisitions à titre onéreux, le prix d'acquisition est majoré des frais d'acquisition pour leur montant réel ou pour un montant forfaitaire fixé à 7,5% du prix du bien.Les dépenses de travaux:
Les travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement, ou d'amélioration peuvent être ajoutés au prix d'acquisition, à condition d'avoir été réalisés par une entreprise, et de ne pas avoir déjà été pris en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu (par le biais d'une réduction d'impôt, par exemple).Cependant, lorsque la cession a lieu plus de 5 ans après l'acquisition du bien, et à défaut de pouvoir justifier du coût réel des travaux, ceux-ci peuvent être évalués forfaitairement à 15% du prix d'acquisition, et ce même si aucun travaux n'a été effectué. Pour les cessions intervenues depuis le 1er janvier 2005, le forfait travaux de 15% ne s'applique pas à la vente d'immeubles non bâtis. Le prix d'acquisition peut également être majoré des frais de voirie, réseaux et distribution, réalisés dans le cadre du PLU (plan local d'urbanisme) ou du POS (plan d'occupation des sols).
Exemple de calcul de la plus-value
Un bien est acquis en 1999 pour une valeur de 200 000 €. En 2005, il est vendu pour une valeur de 450 000 €.
Entre 1999 et 2005, des travaux ont été réalisés. Calcul de la plus-value :
Prix d'acquisition en 2005 : 450.000 €Diagnostics termites, plomb, amiante 1.000 €Prix d'acquisition en 1999 : 200.000 €Frais d'achat (forfait 7,5 % du prix) : 15.000 €Travaux (frais réels ou forfait 15 % retenu ici) : 30.000 €Prix d'acquisition globale : 245.000 € - 449.000 €PLUS VALUE BRUTE : 449.000 – 245.000 = 204.000 €Abattement (10 % annuel au-delà de 5 ans) : 20.400 €PLUS VALUE NETTE : 204.000 – 20.400 = 183.600 €Abattement général (1.000 € par vente)PLUS VALUE IMPOSABLE : 182.600 €
Taux d'imposition (16 % prélèvement obligatoire) + 11 % de prélèvements sociaux, soit : 182.600 € x 27 % = 49.302 € (impôt dû sur la plus-value)
Cas d'exonération des plus-values
Sont exonérées :
La cession de la résidence principale,La cession d'un bien après 15 ans de détention (puisqu'à après 5 années de détention, il est pratiqué un abattement de 10 % par an),La cession d'un bien inférieur ou égal à 15 000 €.Haut de pageQu’est-ce que la loi SCRIVENER ?Cette loi permet à un emprunteur de disposer d'un délai de réflexion de 10 jours pour accepter une offre de prêt (document présentant les caractéristiques du financement qui est proposé au client). Si celui-ci n'a pas obtenu ses prêts au bout de ce délai, le vendeur doit rembourser à l'acheteur les sommes versées (article L 312-R du Code de la Consommation).Haut de pageInvestissement DE ROBIEN : quels en sont les modalités ?Destiné exclusivement à l'investissement immobilier locatif (donc non applicable à l'acquisition d'une résidence principale), le régime Robien "classique" a été aménagé par la loi ENL (Engagement National pour le Logement) du 13 juillet 2006. Un nouveau régime dit "Robien recentré" est désormais applicable pour les investissements réalisés depuis le 1er septembre 2006.
PRINCIPE : les contribuables qui réalisent un investissement locatif dans le neuf peuvent pratiquer un amortissement du prix d'acquisition ou de revient du bien : 6 % par an pendant 7 ans puis 4 % pendant 2 ans ; le montant total de l'amortissement est donc de 50 % de l'investissement initial.
Le Robien recentré s'applique :
Aux logements acquis neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA) depuis le 1er septembre 2006, ainsi qu'à ceux que le contribuable fait construire ;Aux locaux acquis depuis le 1er septembre 2006 que le contribuable transforme en logements, ou aux logements vétustes qui font l’objet de travaux de réhabilitation.
L'intérêt de l'amortissement est de permettre au contribuable de générer un déficit foncier pendant les premières années d'application du régime, déficit imputable sur son revenu global jusqu'à une certaine limite.
CONDITIONS : le contribuable doit prendre l'engagement de louer le logement nu, à titre de résidence principale, pendant une durée de 9 ans. La location est soumise à un plafond de loyer, déterminé lors de la conclusion du bail, selon la location géographique du logement (la location à un ascendant ou à un descendant du propriétaire est possible, s'il ne fait pas partie de son foyer fiscal).
Attention :
CES DISPOSITIFS SONT RÉSERVÉS A L'ACHAT D'UN LOGEMENT NEUF (ou ancien sous certaines conditions), DANS LE BUT DE LE METTRE EN LOCATION; ILS NE S'APPLIQUENT DONC PAS A L'ACQUISITION DE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE DE L'INVESTISSEUR: LA MAISON BORLOO OU MAISON A 100 000 € N'EST DONC PAS CONCERNEE !
Au-delà de transformer une partie de vos impôts et des loyers perçus en patrimoine, l'application pratique et optimisée de ces dispositifs Borloo et Robien consiste à acquérir un bien immobilier destiné à la location et financé sans apport par un crédit bancaire
Le remboursement de l'emprunt se faisant alors par :
Les loyers perçus ;Les économies d'impôts générées par l'investissement ;Une épargne personnelle limitée ;
En cas de revente avant l'échéance du prêt, il convient de solder le capital restant dû à l'organisme de financement.Haut de pageFrais notariés : de quoi sont-ils composés ?Les frais de notaire sont d'une triple nature :
Les honoraires qui rémunèrent le travail du notaire et de ses collaborateursLes droits dus au Trésor dont le notaire est le collecteur,Les débours qui constituent le remboursement des services et documents extérieurs à l'Etude, qui sont nécessaires pour la réalisation d'une affaire (cadastre, hypothèque, géomètre).
Ainsi seule la première catégorie de frais correspond à la rémunération du notaire, les deux autres sont perçues pour l'Administration Fiscale, ou liées à des frais encourus par le notaire.Haut de page
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